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黨的十八屆三中全會(huì)提出完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議從戰(zhàn)略和全局上對(duì)城鎮(zhèn)化作出重大部署。物業(yè)管理連著民生、連著內(nèi)需、連著發(fā)展，與城鎮(zhèn)化有著天然的緊密聯(lián)系。城鎮(zhèn)化物業(yè)管理既面臨疊加機(jī)遇，也存在壓力挑戰(zhàn)。物業(yè)管理行業(yè)有變壓力為前進(jìn)動(dòng)力的銳氣，有變挑戰(zhàn)為升級(jí)蝶變的智慧。積極投身城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)融合發(fā)展、特色發(fā)展、轉(zhuǎn)型發(fā)展，是物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)拓新境界、形成新格局的迫切需要。

一、城鎮(zhèn)化物業(yè)管理面臨的機(jī)遇
1.城鎮(zhèn)化助推物業(yè)管理展現(xiàn)新形象新地位
黨的十八大提出“加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展壯大”。當(dāng)前我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn)出由“工業(yè)型經(jīng)濟(jì)”向“服務(wù)型經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為引擎的新型城鎮(zhèn)化模式，已成為國(guó)家的頂層設(shè)計(jì)和新的戰(zhàn)略定位。物業(yè)管理具有居民生活離不開(kāi)、安置就業(yè)離不開(kāi)、社會(huì)穩(wěn)定離不開(kāi)的極端重要性。先發(fā)國(guó)家和地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，在要素推動(dòng)力的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)發(fā)展構(gòu)成了城鎮(zhèn)化向縱深躍進(jìn)的不可或缺的拉動(dòng)力。物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)與城鎮(zhèn)化的方向高度契合，融匯城鎮(zhèn)化是時(shí)代賦予物業(yè)管理的重要使命。兩者之間存在較強(qiáng)的互動(dòng)機(jī)制和相關(guān)關(guān)系，核心共同、目標(biāo)一致、相輔相成、互為促進(jìn)。伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，業(yè)主的消費(fèi)群體不斷擴(kuò)大、消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)、消費(fèi)潛力不斷釋放、消費(fèi)熱點(diǎn)不斷聚發(fā)、消費(fèi)領(lǐng)域不斷拓展。城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的需求，將是一個(gè)不斷產(chǎn)生、持續(xù)加力的長(zhǎng)期過(guò)程。中國(guó)物業(yè)管理這個(gè)擁有10萬(wàn)多家企業(yè)、600多萬(wàn)從業(yè)人員、管理房屋150多億平方米、年經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)3000億元的行業(yè)，將在城鎮(zhèn)化中充分發(fā)揮“經(jīng)濟(jì)助推器”、“就業(yè)蓄水池”、“社會(huì)穩(wěn)定器”的重要作用，展現(xiàn)城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的新形象新地位。
2.城鎮(zhèn)化開(kāi)拓物業(yè)管理廣闊的發(fā)展空間
城鎮(zhèn)化率的上升將帶來(lái)房產(chǎn)的盛宴、業(yè)主的云集，進(jìn)而帶動(dòng)物業(yè)管理深度和密度的同向變化。比較優(yōu)勢(shì)日益明顯、發(fā)展后勁加速積蓄、發(fā)展空間愈加廣闊、分享成果逐步增加。《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》明確提出：“到2020年，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，努力實(shí)現(xiàn)1億左右的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。”假設(shè)人均住房面積為30平方米，1億農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移，帶來(lái)住房需求量30億平方米。如果一個(gè)家庭單元面積為90平方米，30億平方米將會(huì)產(chǎn)生3333萬(wàn)套住房。也就是說(shuō)有3333萬(wàn)農(nóng)民家庭將轉(zhuǎn)成市民作為新的業(yè)主。國(guó)家相關(guān)部委指出：“大力進(jìn)行1億平方米的棚戶區(qū)改造，到2020年累計(jì)棚戶區(qū)改造住房3760萬(wàn)套。”農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的3333萬(wàn)套住房，加上棚戶區(qū)改造3760萬(wàn)套住房，城鎮(zhèn)化將新增加7093萬(wàn)套住房。城鎮(zhèn)化將使物業(yè)管理由以往的“洼地”變?yōu)椤案叩亍保瑥膫鹘y(tǒng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)函數(shù)關(guān)系上升為新型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)函數(shù)關(guān)系。由此來(lái)看，我國(guó)城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)將為物業(yè)管理帶來(lái)廣闊的發(fā)展空間，增添強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)動(dòng)力。
3.城鎮(zhèn)化給予物業(yè)管理堅(jiān)實(shí)的人力資源支持
城鎮(zhèn)化是以行業(yè)支撐和勞動(dòng)力素質(zhì)提升為前提的，兩者互動(dòng)是城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。城鎮(zhèn)化是農(nóng)民的一所大學(xué)校，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移的過(guò)程，就是大幅提升農(nóng)村人力資本的過(guò)程。在這一過(guò)程中，農(nóng)民綜合素質(zhì)得到提高，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民的市民化轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)空間轉(zhuǎn)型、非農(nóng)就業(yè)轉(zhuǎn)型。到2020年，將使中國(guó)有效利用的人力資源數(shù)量增長(zhǎng)一倍。也就是說(shuō)，有效開(kāi)發(fā)農(nóng)村人力資源，就等于在人力資源上再造了一個(gè)中國(guó)。這對(duì)于長(zhǎng)期飽受員工招不進(jìn)、留不住之苦的物業(yè)管理行業(yè)，將是人口紅利的又一次垂青。同時(shí)，物業(yè)管理具有就地就業(yè)、就近就業(yè)、家門口就業(yè)、彈性就業(yè)的先天條件，在支持農(nóng)民變市民、減少農(nóng)民長(zhǎng)距離遷移、推進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)得來(lái)留得住、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與充分就業(yè)相統(tǒng)一等方面，具有獨(dú)特的作用。這為物業(yè)管理整合存量人才、發(fā)掘人才潛力、拓寬育才渠道、搭建施才舞臺(tái)，打下了雄厚的基礎(chǔ)。
4.城鎮(zhèn)化倒逼物業(yè)管理行業(yè)提高自身能力
城鎮(zhèn)化以人為本，讓城市融入大自然，讓居民望得見(jiàn)山、看得見(jiàn)水、記得住鄉(xiāng)愁。住宅并不是鋼筋加水泥的產(chǎn)品，而是時(shí)代、文化和精神變革的產(chǎn)物。美好生活的實(shí)現(xiàn)，重點(diǎn)在于理念、終極在于服務(wù)。城鎮(zhèn)化推動(dòng)國(guó)民消費(fèi)層次的變化，推動(dòng)公眾需求結(jié)構(gòu)上溯下延的變化。一是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)商越來(lái)越重視物業(yè)管理對(duì)提升其住宅品質(zhì)與客戶美譽(yù)度的功能。二是隨著業(yè)主消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，對(duì)服務(wù)本身有了更深內(nèi)涵、更多外延的需求。對(duì)健康服務(wù)、文化教育服務(wù)、生活配套服務(wù)等方面有更高的期望。對(duì)社區(qū)教育業(yè)、社區(qū)文化娛樂(lè)業(yè)、社區(qū)家政業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老業(yè)、社區(qū)商務(wù)服務(wù)、社區(qū)餐飲業(yè)、社區(qū)汽車服務(wù)業(yè)以及其它連鎖店經(jīng)營(yíng)等有更進(jìn)一步的需要。三是隨著城鎮(zhèn)化帶來(lái)法制環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境廣泛而深刻的變化，需要理順物業(yè)管理行業(yè)與相關(guān)部門的關(guān)系；著力解決物業(yè)管理外部環(huán)境問(wèn)題；完善物業(yè)服務(wù)價(jià)格形成機(jī)制；建立物業(yè)服務(wù)第三方監(jiān)理、審計(jì)、評(píng)估制度；推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化等等。這些變化，既帶有具體性，又帶有長(zhǎng)期性。如果對(duì)變化視而不見(jiàn)，就會(huì)“刻舟求劍”；如果錯(cuò)誤應(yīng)對(duì)變化就會(huì)“南轅北轍”。正確應(yīng)對(duì)這些變化，必然倒逼物業(yè)管理行業(yè)自身運(yùn)營(yíng)管理能力的不斷提升。
二、城鎮(zhèn)化物業(yè)管理存在的挑戰(zhàn)
1. 城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的體制機(jī)制不健全
面對(duì)城鎮(zhèn)化物業(yè)管理這樣一個(gè)新的事物、新的理念、新的實(shí)踐，思想觀念尚不適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的布局、內(nèi)部結(jié)構(gòu)尚不適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的走向、管理水平尚不適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的大勢(shì)、體制機(jī)制尚不適應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求。在縣（市、區(qū)）層面，城鎮(zhèn)化物業(yè)管理還存在斷層，缺少基礎(chǔ)支撐，缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制和工作體制，缺乏管理服務(wù)的針對(duì)性和統(tǒng)一性。組織機(jī)構(gòu)不健全、人員配備不到位、相關(guān)政策不配套。上下各級(jí)之間、部門單位之間、職能部門與企業(yè)之間，還沒(méi)有完全形成齊心協(xié)力推進(jìn)物業(yè)管理融入城鎮(zhèn)化發(fā)展的濃厚氛圍。
2.城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度偏低
一是專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐管理比重不高。在已建成的城鎮(zhèn)化新型社區(qū)，雖然都采取了不同的物業(yè)管理模式，但專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐管理的小區(qū)覆蓋比例不高。二是物業(yè)費(fèi)收繳率不高。究其原因，主要是由于村民的消費(fèi)習(xí)慣問(wèn)題。村民原有的生活方式已延續(xù)了上千年，短時(shí)間內(nèi)很難形成花錢買物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)習(xí)慣。三是配套工程建設(shè)不到位。城鎮(zhèn)化新型社區(qū)不同于城市住宅小區(qū)，新型社區(qū)居住的對(duì)象為原先的村民。由于生活方式的差異，在生活過(guò)程中有許多不同于市民的需求，比如說(shuō)集中活動(dòng)的場(chǎng)地、衛(wèi)生場(chǎng)所、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小賣鋪等的需求。從已建成的城鎮(zhèn)化新型社區(qū)來(lái)看，各種公共服務(wù)設(shè)施配置并不完善。
3.城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的資金籌措困難
一是維修資金歸集率不高。房屋專項(xiàng)維修資金是用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修與更新的專項(xiàng)資金。歸集物業(yè)維修資金既有利于業(yè)主，又有利于社會(huì)。但在具體實(shí)施過(guò)程中，已建成的城鎮(zhèn)化新型社區(qū)維修資金制度不到位。一旦房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，尤其是帶電梯的社區(qū)，維修問(wèn)題將逐步凸顯。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在資金“瓶頸”的制約。由于物業(yè)管理勞動(dòng)密集型和簡(jiǎn)單服務(wù)提供者的現(xiàn)狀、傳統(tǒng)的以物業(yè)費(fèi)為主營(yíng)收入的盈利特點(diǎn)，決定了物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)和盈利空間過(guò)于狹窄。部份物業(yè)服務(wù)企業(yè)受各方面條件限制，規(guī)模過(guò)小，綜合實(shí)力差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，推進(jìn)城鎮(zhèn)化物業(yè)管理存在資金“瓶頸”的制約。
4.城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的行業(yè)轉(zhuǎn)型任務(wù)艱巨
現(xiàn)階段正處在宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長(zhǎng)速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期疊加的階段，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深層次的矛盾和問(wèn)題進(jìn)一步壓縮行業(yè)生存空間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)停留在基礎(chǔ)性服務(wù)業(yè)的狀態(tài)，大多表現(xiàn)出“看大門的、掂拖把的、挖陰溝的”傳統(tǒng)低端勞動(dòng)力的物業(yè)服務(wù)形象。一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)散而不聚、聚而不聯(lián)、聯(lián)而不緊，物業(yè)管理權(quán)難以流動(dòng)，物業(yè)管理的擴(kuò)張受到抑制。支撐行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的專業(yè)人才保障不足，存在著物業(yè)從業(yè)人員急速增加與專業(yè)人才缺乏之間的矛盾。
三、推動(dòng)城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的建議
1.加大城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的政府引領(lǐng)力度
一是加大政府的重視和政策扶持，引領(lǐng)城鎮(zhèn)化物業(yè)管理加快發(fā)展。要積極爭(zhēng)取政府相關(guān)部門的支持，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)和戰(zhàn)略謀劃，實(shí)施城鎮(zhèn)化物業(yè)管理優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略。從業(yè)主的最高利益出發(fā)，站在大局的層面，以理念一致、功能協(xié)調(diào)、結(jié)構(gòu)統(tǒng)一、資源共享、運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化等系統(tǒng)論的方法，對(duì)城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的各個(gè)層次、要素進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。形成具有戰(zhàn)略性、前瞻性、導(dǎo)向性的發(fā)展規(guī)劃。二是在省、市級(jí)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)健全完善的基礎(chǔ)上，成立縣（市、區(qū)）物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，制定本地城鎮(zhèn)化物業(yè)管理細(xì)則，做好指導(dǎo)實(shí)施工作。把城鎮(zhèn)化物業(yè)管理工作納入縣（市、區(qū)）目標(biāo)責(zé)任考核，定期、分階段進(jìn)行專項(xiàng)檢查。每年對(duì)城鎮(zhèn)化物業(yè)管理工作開(kāi)展較好的社區(qū)及管理單位進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，樹(shù)立典型，激勵(lì)先進(jìn)。三是強(qiáng)化街道、社區(qū)（村委會(huì)）主導(dǎo)作用。充分發(fā)揮綜合管理的工作優(yōu)勢(shì)，積極采取有效措施，進(jìn)一步整合資源。在社區(qū)（村委會(huì)）的組織協(xié)調(diào)下，或選聘專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐管理，或成立物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，選擇適宜的物業(yè)服務(wù)方式開(kāi)展物業(yè)管理工作。
2.加強(qiáng)城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的配套設(shè)施建設(shè)
一是在城鎮(zhèn)化改造之前，充分了解村民對(duì)公共服務(wù)和社會(huì)管理設(shè)施的硬件配置需求。如婚喪嫁娶活動(dòng)場(chǎng)所、社區(qū)用房、衛(wèi)生服務(wù)站、計(jì)生服務(wù)站、健身設(shè)施、公廁等。根據(jù)村民意見(jiàn)合理進(jìn)行規(guī)劃，縮短村民對(duì)居住環(huán)境的適應(yīng)期，為后期管理奠定基礎(chǔ)。二是按要求配建物業(yè)管理用房。根據(jù)城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的實(shí)際，建議在每個(gè)社區(qū)內(nèi)配建不低于200平方米的物業(yè)管理用房，確保不論采取何種物業(yè)管理方式，物業(yè)服務(wù)用房不缺失。三是配建必要的經(jīng)營(yíng)性用房。由村集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，屬于居民共有，收益部分除居民分紅外，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。四是建議帶電梯的城鎮(zhèn)化新型社區(qū)的物業(yè)管理單位必須通過(guò)招投標(biāo)方式確定。使之既有利于提高物業(yè)服務(wù)管理水平，又有利于保護(hù)社會(huì)公共利益和居民的合法利益。五是完善軟件配置，提前營(yíng)造物業(yè)管理氛圍。縣（市、區(qū)）政府，提前制定好城鎮(zhèn)化新型社區(qū)文明公約、社區(qū)管理制度、物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定制度等，積極向村民宣傳，為社區(qū)建成后物業(yè)管理工作的開(kāi)展創(chuàng)造條件。
3.加快城鎮(zhèn)化物業(yè)管理的相關(guān)政策制定
一是制定物業(yè)管理費(fèi)用補(bǔ)貼政策。建議以居民繳納為主，所在縣（市、區(qū)）適當(dāng)補(bǔ)貼為輔的方式解決。市財(cái)政與縣（市、區(qū)）財(cái)政每年按相關(guān)比例配比安排專項(xiàng)資金，用于城鎮(zhèn)化新型社區(qū)日常運(yùn)行、管理和物業(yè)服務(wù)開(kāi)支，由社區(qū)（村委會(huì)）對(duì)費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)管理新型社區(qū)面積大、簽訂服務(wù)期限長(zhǎng)、提供服務(wù)等級(jí)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì),提高專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與的積極性。同時(shí)，還要積極引導(dǎo)居民逐步形成物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的習(xí)慣。二是建立新型社區(qū)專項(xiàng)維修資金管理制度。將維修資金是否繳納作為竣工驗(yàn)收的一項(xiàng)內(nèi)容。在維修資金繳納比例方面，根據(jù)城鎮(zhèn)化新型社區(qū)的實(shí)際，由項(xiàng)目實(shí)施主體和個(gè)人共同負(fù)擔(dān)，具體繳存標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目所在縣（市、區(qū)）政府確定，專項(xiàng)維修資金納入縣（市、區(qū)）專戶統(tǒng)一監(jiān)管。
4.加速物業(yè)管理行業(yè)在城鎮(zhèn)化大潮中的轉(zhuǎn)型升級(jí)
一是不斷運(yùn)用現(xiàn)代理念、現(xiàn)代模式、現(xiàn)代制度、現(xiàn)代管理、現(xiàn)代技術(shù)，為業(yè)主提供高科技含量的物業(yè)服務(wù)，把感情融入服務(wù)、把責(zé)任融入服務(wù)、把管理融入服務(wù)。把業(yè)主呼聲當(dāng)做第一信號(hào)、把業(yè)主需要當(dāng)做第一選擇、把業(yè)主利益當(dāng)做第一考慮、把業(yè)主滿意當(dāng)做第一標(biāo)準(zhǔn)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。二是加快物業(yè)服務(wù)企業(yè)的戰(zhàn)略重組、聯(lián)合聯(lián)盟、合縱連橫、抱團(tuán)發(fā)展。促進(jìn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，支持優(yōu)勢(shì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間通過(guò)橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展，實(shí)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)品牌知名度和核心競(jìng)爭(zhēng)力。推動(dòng)強(qiáng)弱聯(lián)合，鼓勵(lì)優(yōu)勢(shì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)幫助弱勢(shì)企業(yè)解圍脫困，進(jìn)行資產(chǎn)和債務(wù)重組，推動(dòng)服務(wù)進(jìn)步。鼓勵(lì)上市重組，支持優(yōu)勢(shì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)、股權(quán)、債務(wù)的分離，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化上市。三是管作分離、合理配置，成立專業(yè)的服務(wù)公司。如房屋維修公司、設(shè)備維修公司、電梯維修公司、清掃公司、保安公司、綠化公司、搬家公司、裝飾裝修公司。還可以組建花卉苗圃基地、房屋置換公司、人才中心、培訓(xùn)中心、樓寓清洗公司等。四是強(qiáng)化守信企業(yè)激勵(lì)機(jī)制、失信企業(yè)懲戒機(jī)制。規(guī)范承接查驗(yàn)行為，明確物業(yè)承接查驗(yàn)程序，防范新建物業(yè)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生新的遺留問(wèn)題。從而引導(dǎo)行業(yè)向智慧化、規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化、高端化發(fā)展，全力打造城鎮(zhèn)化物業(yè)管理升級(jí)版。（作者李全云系中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)展研究中心研究員，鄭州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)）